Pianificazione e GestionePratiche Burocratiche

Comprare casa da ristrutturare: i documenti da chiedere prima del rogito.

In breve
  • →Il notaio non verifica la regolarità urbanistica dell'immobile — lo dichiara il venditore, ma nessuno controlla che sia vero
  • →Una casa può essere perfettamente aggiornata al catasto e avere comunque abusi edilizi non sanati
  • →Alcuni documenti sono obbligatori per legge al rogito — altri non lo sono, ma diventano indispensabili nel momento in cui vuoi ristrutturare
  • →Scoprire un abuso edilizio dopo il rogito significa ereditare un problema che non hai creato — con i costi e i tempi per risolverlo
  • →Una verifica tecnica indipendente prima dell'offerta costa tra 250 e 800 € — e può cambiare completamente il valore della trattativa
Più in basso troverai le domande più frequenti sull'acquisto di una casa da ristrutturare — con risposte dirette.
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Come leggere questa checklist

I documenti sono divisi in due gruppi. Il primo raccoglie quelli obbligatori per legge al rogito — senza di essi l’atto non si fa o si fa con rischi seri. Il secondo raccoglie quelli non sempre obbligatori al rogito, ma indispensabili se vuoi ristrutturare — e che spesso nessuno ti dice di chiedere.

Ogni voce ha un titolo leggibile da solo. Se già conosci l’argomento, basta scorrere. Se vuoi capire perché conta, la spiegazione è subito sotto.

Gruppo A
Documenti obbligatori al rogito
Questi devono esserci per legge. Senza di essi il notaio non può — o non dovrebbe — procedere con l’atto.
01
Visura catastale aggiornata
Identifica l’immobile dal punto di vista fiscale: intestatario, categoria catastale, rendita, dati identificativi. Va richiesta aggiornata — non una visura di anni fa. Il notaio la verifica, ma è utile averla già prima di fare un’offerta per controllare che l’intestazione corrisponda a chi ti sta vendendo.
⚠ Funzione fiscale, non prova la regolarità edilizia
02
Planimetria catastale conforme allo stato di fatto
Dal 2010 è obbligatorio dichiarare al rogito che la planimetria catastale corrisponde allo stato reale dell’immobile. Se non corrisponde — una parete spostata, un locale diverso, una finestra aggiunta — va aggiornata prima dell’atto, a spese del venditore. Richiedi la planimetria e confrontala con quello che vedi fisicamente durante la visita.
✗ Se non è aggiornata il rogito può essere nullo
03
APE — Attestato di Prestazione Energetica
Obbligatorio per legge e da allegare al rogito. Certifica la classe energetica dell’immobile e i consumi stimati per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda. Per una casa da ristrutturare è anche uno strumento di pianificazione: mostra da dove si parte e orienta le scelte sugli impianti e l’isolamento. Deve essere redatto da un certificatore accreditato e non può essere vecchio — la validità è di 10 anni, ma per una casa da ristrutturare conviene averne uno recente.
✓ Obbligatorio · da allegare al rogito
04
Titoli edilizi originali (licenza, concessione o permesso di costruire)
È il documento con cui il Comune ha autorizzato la costruzione dell’edificio. Va richiesto al venditore — o recuperato dagli archivi comunali se il venditore non ce l’ha. Senza di esso non è possibile verificare se l’immobile è stato costruito e modificato nel rispetto delle autorizzazioni. Per edifici costruiti prima del 1967 potrebbe non esistere: in quel caso si usa la planimetria catastale d’impianto come riferimento di legittimità.
✗ Senza titolo edilizio non si può verificare la regolarità urbanistica
05
Certificato di agibilità / abitabilità
Attesta che l’immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità previsti dalla normativa. Non è sempre obbligatorio al rogito — ma la sua assenza va segnalata nell’atto e comporta rischi concreti: alcune banche non concedono il mutuo senza agibilità, e la rivendita futura può essere complicata. Per una casa da ristrutturare, l’agibilità andrà comunque aggiornata al termine dei lavori se si interviene sugli impianti o sulla struttura.
⚠ Non sempre obbligatorio ma la sua assenza crea problemi
Gruppo B
Documenti indispensabili se vuoi ristrutturare
Non sempre obbligatori per legge al rogito — ma senza di essi rischi di comprare una casa che non puoi ristrutturare, o che ti costringe a regolarizzare prima di iniziare i lavori.
06
Conformità urbanistica — verifica tecnica indipendente
È la verifica che lo stato reale dell’immobile corrisponda ai titoli edilizi depositati in Comune. Non è la stessa cosa della conformità catastale — catasto e urbanistica sono due registri separati con logiche diverse. Una casa può essere aggiornata al catasto e avere comunque abusi edilizi non sanati. Questa verifica va fatta da un tecnico di tua fiducia — non da quello del venditore — prima di formulare un’offerta. Costa tra 250 e 800 €. Se emergono difformità, è il venditore che deve regolarizzare a sue spese.
✗ Senza questa verifica potresti non riuscire a presentare le pratiche per ristrutturare
07
Condoni e sanatorie (se presenti)
Se nel corso degli anni sono stati eseguiti lavori non autorizzati e poi sanati tramite condono edilizio, deve esserci la relativa concessione in sanatoria — non solo la domanda presentata, ma il provvedimento di accoglimento. Una domanda di condono senza risposta del Comune non è una sanatoria: l’abuso esiste ancora. Chiedi esplicitamente se ci sono stati condoni e richiedi la documentazione completa inclusa la ricevuta di pagamento dell’oblazione.
⚠ Domanda di condono ≠ condono approvato
08
Pratiche edilizie pregresse depositate in Comune
Tutti i lavori eseguiti nel tempo sull’immobile — ampliamenti, modifiche interne, apertura di varchi, cambio di destinazione d’uso — dovrebbero avere una pratica edilizia depositata in Comune (DIA, CILA, SCIA, permesso di costruire). Raccogliere questo storico permette di ricostruire cosa è stato fatto e verificare che sia tutto in regola. Si recupera tramite accesso agli atti presso l’ufficio tecnico del Comune — operazione che richiede qualche settimana ma è fondamentale per chi vuole ristrutturare.
✓ Fondamentale per capire la storia dell’immobile
09
Dichiarazioni di conformità degli impianti (DICO)
Certificano che gli impianti presenti — elettrico, idraulico, termico — sono stati installati a regola d’arte e sono conformi alla normativa vigente. Non sempre esistono, specialmente in case vecchie. La loro assenza non blocca la compravendita, ma ti dice che gli impianti probabilmente vanno rifatti o almeno verificati. Se ci sono, chiedi anche la data: un impianto certificato 30 anni fa potrebbe non essere più a norma con le normative attuali.
⚠ Se mancano, metti in preventivo il rifacimento degli impianti
10
Visura ipotecaria — ipoteche, pignoramenti e vincoli
Verifica che sull’immobile non gravino ipoteche, pignoramenti, servitù o altri vincoli che potrebbero limitarne la disponibilità o il valore. Si richiede alla Conservatoria dei Registri Immobiliari tramite l’Agenzia delle Entrate. Il notaio la verifica prima del rogito, ma è utile averla già in fase di trattativa per evitare sorprese a compromesso firmato. Costo: poche decine di euro.
✓ Rapida ed economica — richiedila sempre
💡 Attenzione
Il notaio non verifica la regolarità urbanistica — lo dichiara il venditore

È il malinteso più diffuso nell’acquisto di un immobile. Il notaio verifica la conformità catastale e l’assenza di ipoteche — ma per la conformità urbanistica si limita a riportare la dichiarazione del venditore, senza controlli tecnici. Questo significa che potresti firmare un rogito su una casa con abusi edilizi non sanati senza che nessuno te lo abbia segnalato. L’unico modo per tutelarsi davvero è affiancare al notaio un tecnico di tua fiducia — geometra, architetto o ingegnere — che verifichi la documentazione prima dell’offerta. Non dopo il compromesso, non al rogito: prima. In quel momento hai ancora tutto il potere contrattuale per rinegoziare o tirarsi indietro.

FAQ

Le domande più frequenti sull’acquisto di una casa da ristrutturare

No — non tutto. Il notaio verifica la corrispondenza catastale, l’assenza di ipoteche e la regolarità formale dell’atto. Per la conformità urbanistica si limita a raccogliere la dichiarazione del venditore, senza poterne verificare la veridicità. Questo significa che un abuso edilizio non dichiarato può passare inosservato al rogito. L’acquirente che vuole tutelarsi deve affiancare al notaio un tecnico di sua fiducia che effettui una verifica tecnica indipendente prima di firmare qualsiasi documento vincolante.

Dipende dalla gravità. Alcune difformità minori sono sanabili con una pratica relativamente semplice e un costo contenuto — e in quel caso è il venditore che deve regolarizzare prima del rogito, a sue spese. Difformità più rilevanti — ampliamenti non autorizzati, modifiche strutturali senza permesso, interventi in zone vincolate — possono essere difficili o impossibili da sanare e possono impedire sia la compravendita che qualsiasi futuro intervento edilizio. Scoprirle prima dell’offerta ti permette di rinegoziare il prezzo o di decidere di non procedere. Scoprirle dopo il rogito significa che il problema è diventato tuo.

In alcuni casi sì — la compravendita di un immobile con difformità non è automaticamente nulla, a meno che l’abuso non riguardi elementi essenziali dell’edificio. Ma acquistare consapevolmente una casa con abusi significa ereditarne la responsabilità: sarai tu a doverli sanare o a dover convivere con le limitazioni che comportano. Prima di procedere, è indispensabile capire se l’abuso è sanabile, a che costo e in quanto tempo. Solo allora si può valutare se il prezzo dell’immobile riflette adeguatamente la situazione reale.

Una verifica tecnica di conformità urbanistica e catastale costa mediamente tra 250 e 800 €, a seconda della complessità dell’immobile e dei tempi di accesso agli atti comunali. È uno dei migliori investimenti che si possono fare prima di un acquisto immobiliare: il costo è marginale rispetto al valore della transazione, e può cambiare completamente l’esito della trattativa o evitare problemi che costerebbero decine di migliaia di euro da risolvere dopo il rogito.

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